Al comprar o vender una propiedad en Colombia, muchas personas hablan de “gastos notariales” como si se tratara de un solo pago. Sin embargo, en una compraventa inmobiliaria pueden intervenir varios costos: derechos notariales, gastos de escrituración, registro, impuestos, certificados, copias, retenciones y otros valores asociados al cierre de la operación.
Estos gastos pueden variar según el valor del inmueble, la ciudad, el tipo de propiedad, si existe crédito hipotecario, si hay hipoteca, si el vendedor es persona natural o jurídica y si la operación requiere trámites adicionales.
Aunque cada caso debe liquidarse directamente en la notaría y en la Oficina de Registro correspondiente, existen porcentajes aproximados que ayudan a compradores y vendedores a tener una idea inicial del presupuesto necesario antes de firmar.
En este artículo revisamos qué gastos pueden aparecer en una compraventa de inmueble en Colombia, cuáles suele asumir cada parte y qué debes tener en cuenta para evitar sorpresas.
Introducción
Comprar o vender una propiedad no termina con llegar a un acuerdo sobre el precio. Después de negociar, es necesario formalizar la operación mediante escritura pública, revisar documentos, pagar los gastos correspondientes y registrar la transferencia ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos.
Por eso, antes de cerrar una compraventa, tanto comprador como vendedor deben tener claridad sobre los costos que pueden generarse. No calcularlos desde el principio puede afectar el presupuesto, retrasar la firma o generar diferencias entre las partes.
Aunque los valores exactos deben confirmarse en cada operación, esta guía te ayudará a entender los conceptos más comunes y los porcentajes aproximados que suelen tenerse en cuenta.
¿Qué son los gastos notariales?
Los gastos notariales son los valores asociados a la elaboración, autorización y formalización de una escritura pública. En una compraventa inmobiliaria, estos gastos hacen parte del proceso legal para transferir la propiedad.
Sin embargo, en la práctica muchas personas usan la expresión “gastos notariales” para referirse a todos los costos de cierre, aunque no todos sean propiamente de notaría.
En una compraventa pueden aparecer:
- derechos notariales,
- gastos de escrituración,
- copias de escritura,
- certificados,
- impuesto de registro,
- derechos de registro,
- retención en la fuente,
- costos relacionados con hipoteca, si aplica,
- paz y salvos,
- y otros trámites según el caso.
Cifras aproximadas de gastos al comprar o vender una propiedad
Aunque cada compraventa debe liquidarse directamente en la notaría, es útil tener una referencia inicial.
De forma aproximada, en una compraventa de inmueble en Colombia pueden presentarse estos porcentajes:
| Concepto | Quién suele pagarlo | Referencia aproximada |
|---|---|---|
| Gastos de escrituración | Comprador y vendedor | 0,27% cada uno aproximadamente |
| Total aproximado de escrituración | Ambas partes | 0,54% aproximadamente |
| Registro / beneficencia / impuesto de registro | Comprador | Entre 1,67% y 2% aproximadamente |
| Retención en la fuente | Vendedor | 1% en ciertos casos de persona natural |
| Crédito hipotecario | Comprador | Variable |
| Copias, IVA, certificados y otros | Según el caso | Variable |
Como referencia general, Metrocuadrado estima para 2026 que el comprador puede asumir aproximadamente 0,27% por escrituración y entre 1,67% y 2% por registro y beneficencia, mientras que el vendedor puede asumir aproximadamente 0,27% por escrituración y, si aplica, retención en la fuente.
La DIAN recuerda que, para personas naturales que venden activos fijos, el artículo 398 del Estatuto Tributario contempla una retención en la fuente del 1% sobre el valor de la enajenación; en bienes raíces, este pago se realiza ante notaría cuando aplica.
Estos porcentajes son una referencia, no una liquidación definitiva. El valor final puede cambiar según la ciudad, el valor del inmueble, la notaría, el tipo de operación, si hay crédito hipotecario, si existe hipoteca, si hay beneficios o exenciones, y según los acuerdos entre comprador y vendedor.
Gastos que suele asumir el comprador
En una compraventa de inmueble en Colombia, el comprador normalmente debe tener en cuenta varios costos.
1. Gastos de escrituración
Los gastos de escrituración están relacionados con la elaboración y autorización de la escritura pública. En la práctica, suelen dividirse entre comprador y vendedor.
Como referencia, suele hablarse de un total cercano al 0,54% del valor del inmueble, dividido entre las dos partes. Es decir, aproximadamente 0,27% para el comprador y 0,27% para el vendedor.
Este porcentaje puede variar según el caso, por eso debe confirmarse con la notaría antes de firmar.
2. Registro, beneficencia o impuesto de registro
Después de firmar la escritura, la compraventa debe registrarse ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos para que el comprador quede formalmente como propietario.
Este es uno de los costos más importantes para el comprador. De manera aproximada, puede estar entre 1,67% y 2% del valor del inmueble, dependiendo del departamento, ciudad y condiciones de la operación.
En algunos lugares todavía se habla popularmente de “beneficencia”, aunque el concepto puede estar relacionado con registro, impuesto departamental y costos de inscripción.
3. Certificados y documentos
Antes de comprar, es recomendable revisar documentos como:
- certificado de tradición y libertad,
- paz y salvo predial,
- paz y salvo de valorización, si aplica,
- paz y salvo de administración, si es propiedad horizontal,
- documentos de identidad de las partes,
- y documentos del inmueble.
Estos documentos ayudan a revisar el estado legal y financiero de la propiedad antes de firmar.
4. Costos si hay crédito hipotecario
Si la compra se realiza con crédito hipotecario, pueden aparecer costos adicionales como:
- estudio de títulos,
- avalúo,
- gastos bancarios,
- constitución de hipoteca,
- seguros,
- y trámites relacionados con la entidad financiera.
Estos costos no siempre son notariales, pero sí hacen parte del presupuesto total de compra.
Gastos que suele asumir el vendedor
El vendedor también debe prepararse para ciertos costos al momento de vender una propiedad.
1. Parte de los gastos de escrituración
En muchas compraventas, comprador y vendedor comparten los derechos notariales de escrituración. Por eso, el vendedor debe tener previsto aproximadamente un 0,27% del valor del inmueble por este concepto, aunque la liquidación final debe confirmarla la notaría.
2. Retención en la fuente
Cuando una persona natural vende un inmueble que constituye un activo fijo, puede aplicar retención en la fuente.
Como referencia general, esta retención puede ser del 1% sobre el valor de la venta cuando aplica a personas naturales en la enajenación de activos fijos. Este punto debe revisarse cuidadosamente con la notaría o con un asesor tributario, porque pueden existir condiciones específicas según el tipo de vendedor, uso del inmueble y normativa vigente.
3. Paz y salvos
Antes de vender, el propietario debe tener al día documentos como:
- impuesto predial,
- valorización, si aplica,
- administración, si es propiedad horizontal,
- servicios públicos, según lo acordado,
- y obligaciones pendientes del inmueble.
Contar con estos documentos facilita la firma y evita retrasos.
4. Costos asociados a cancelación de hipoteca
Si el inmueble tiene una hipoteca vigente, leasing o algún gravamen, puede ser necesario hacer trámites de cancelación antes o durante la venta.
Estos costos deben revisarse desde el inicio para saber si afectan el cierre de la operación.
¿Quién paga qué en una compraventa?
La distribución de gastos puede variar según la práctica local, el acuerdo entre las partes y el tipo de operación.
De forma general:
El comprador suele asumir:
- registro de la escritura,
- impuesto de registro,
- gastos asociados a crédito hipotecario, si aplica,
- certificados o documentos que requiera para su análisis,
- gastos posteriores de inscripción.
El vendedor suele asumir:
- retención en la fuente, si aplica,
- paz y salvos del inmueble,
- cancelación de gravámenes, si los tiene,
- parte de los gastos de escrituración.
Ambas partes pueden compartir:
- derechos notariales de escrituración,
- copias,
- algunos gastos administrativos,
- otros valores pactados.
Lo más importante es que comprador y vendedor dejen claro desde el inicio cómo se distribuirán los gastos.
Ejemplo práctico de gastos aproximados
Supongamos una propiedad con precio de venta de $500.000.000 COP.
De forma aproximada, podrían verse estos valores:
Comprador:
- Escrituración aproximada 0,27%: $1.350.000
- Registro / beneficencia aproximado entre 1,67% y 2%: entre $8.350.000 y $10.000.000
- Otros costos: certificados, copias, IVA, crédito hipotecario si aplica.
Vendedor:
- Escrituración aproximada 0,27%: $1.350.000
- Retención en la fuente aproximada 1%, si aplica: $5.000.000
- Paz y salvos, copias y otros valores según el caso.
Este ejemplo es solo orientativo. La liquidación final debe solicitarse en la notaría y puede variar según la operación.
Documentos que conviene revisar antes de firmar
Antes de llegar a notaría, es recomendable revisar:
- certificado de tradición y libertad actualizado,
- escritura anterior,
- paz y salvo de impuesto predial,
- paz y salvo de valorización, si aplica,
- paz y salvo de administración, si es propiedad horizontal,
- reglamento de propiedad horizontal, si aplica,
- certificado de deuda del crédito, si hay hipoteca,
- documentos de identidad,
- promesa de compraventa,
- y condiciones de pago.
Esta revisión ayuda a evitar sorpresas y a tener mayor claridad antes de firmar.
Errores comunes al calcular gastos notariales
Algunos errores frecuentes son:
- Pensar que todos los gastos los paga solo el comprador.
- Creer que los gastos notariales son un valor fijo.
- No incluir registro ni impuestos en el presupuesto.
- Olvidar la retención en la fuente del vendedor.
- No revisar si el inmueble tiene hipoteca o gravámenes.
- No pedir paz y salvos antes de la firma.
- No confirmar si hay crédito hipotecario.
- No dejar por escrito quién paga cada gasto.
- No pedir una liquidación previa en la notaría.
Estos errores pueden generar retrasos o diferencias entre comprador y vendedor.
Recomendaciones antes de comprar o vender
Antes de avanzar en una compraventa, recomiendo:
- Solicitar una estimación de gastos antes de firmar.
- Confirmar quién paga cada concepto.
- Revisar documentos legales del inmueble.
- Verificar si existen deudas o gravámenes.
- Tener claros los costos de crédito, si aplica.
- Consultar con la notaría la liquidación aproximada.
- Revisar con asesoría profesional si hay dudas tributarias o legales.
- No firmar sin entender completamente la distribución de costos.
Una compraventa bien preparada evita sorpresas y genera más confianza entre las partes.
Conclusión
Los gastos notariales en Colombia no son un solo pago. En una compraventa inmobiliaria pueden intervenir derechos notariales, registro, impuestos, retenciones, certificados y otros costos asociados.
Comprador y vendedor deben conocer desde el inicio qué valores pueden generarse y cómo se distribuirán. Esto permite planear mejor el presupuesto, evitar diferencias y avanzar con mayor seguridad en el proceso de compra o venta.
Las cifras aproximadas pueden ayudar a tener una idea inicial, pero la liquidación definitiva debe confirmarse directamente en la notaría y en las entidades correspondientes.
Si estás pensando en comprar o vender una propiedad en Colombia, puedo ayudarte a revisar el proceso, organizar los documentos y acompañarte para que tomes decisiones más claras.
Agenda una asesoría personalizada y revisemos juntos tu caso.
Preguntas frecuentes
¿Los gastos notariales los paga solo el comprador?
No necesariamente. En muchas compraventas, algunos gastos se comparten entre comprador y vendedor. Otros conceptos, como registro o retención, suelen estar asociados a una de las partes, según el caso.
¿Qué gastos paga normalmente el comprador?
El comprador suele asumir registro, impuesto de registro, documentos relacionados con la inscripción y costos de crédito hipotecario si aplica. También suele asumir aproximadamente el 0,27% de gastos de escrituración, como referencia.
¿Qué gastos paga normalmente el vendedor?
El vendedor suele asumir retención en la fuente si aplica, paz y salvos, cancelación de gravámenes y aproximadamente el 0,27% de gastos de escrituración.
¿Cuánto paga aproximadamente el comprador?
Como referencia, el comprador puede pagar aproximadamente 0,27% por escrituración y entre 1,67% y 2% por registro, beneficencia o impuesto de registro. Estos valores pueden variar según la ciudad y el tipo de operación.
¿Cuánto paga aproximadamente el vendedor?
Como referencia, el vendedor puede asumir aproximadamente 0,27% por escrituración y, si aplica, retención en la fuente. En ciertos casos de persona natural que vende un activo fijo, la retención puede ser del 1%.
¿La retención en la fuente siempre es del 1%?
No siempre. Para personas naturales que venden activos fijos puede aplicar el 1% según el artículo 398 del Estatuto Tributario, pero existen condiciones y casos diferentes que deben revisarse con la notaría o un asesor tributario.
¿Qué pasa si compro con crédito hipotecario?
Pueden existir costos adicionales como avalúo, estudio de títulos, constitución de hipoteca, seguros y trámites bancarios.
¿Puedo saber el valor exacto antes de firmar?
La notaría puede entregar una liquidación estimada según el valor del inmueble, tipo de operación y documentos requeridos. Lo recomendable es solicitarla antes de la firma.
¿Necesito asesoría para comprar o vender?
Sí es recomendable. Una asesoría puede ayudarte a revisar documentos, calcular costos, coordinar trámites y evitar errores durante el proceso.
Nota importante
La información de este artículo es general y orientativa. No constituye asesoría legal, tributaria ni contable. Los porcentajes mencionados son aproximados y pueden cambiar según la normativa vigente, la notaría, el valor del inmueble, el tipo de operación, la ciudad y los acuerdos entre comprador y vendedor. Antes de firmar, solicita una liquidación directa en la notaría y consulta con un asesor especializado si tu caso lo requiere.
